Што е усогласување на резултатите од оценувањето? Практични препораки за утврдување опсег на вредности добиени со различни пристапи или методи - Здружение „Саморегулаторна организација на проценувачи“ Стручен совет

Како резултат на проучувањето на ова поглавје, студентот треба:

знае

Различни методи за спроведување на постапката за договарање на резултатите од оценувањето, критериуми за одредување на тежински коефициенти;

може да

Професионално да ја спроведе постапката за усогласување на резултатите од оценувањето добиени со различни методи;

свој

Техники за спроведување на постапката за одобрување во пракса.

Постапката за одобрување е последната фаза од оценувањето

Откако проценителот избра различни методи на неколку класични пристапи и ги примени во проценката на вредноста на бизнисот, се наметнува потребата да се анализираат и усогласат резултатите добиени од нивната примена. Така, за да се добие конечен заклучок, се поставува прашањето за дедукција на конечната вредност на деловната вредност (или опсегот на нејзините вредности).

Во став 8 од дел. III „Барања за содржината на извештајот за проценка“ ФСО бр. 3 наведува дека, без оглед на видот на предметот на оценување, извештајот за проценка мора да содржи дел „Координација на резултатите“.

Бидејќи секогаш постои одредено ширење во нумеричките вредности на вредностите определени со различни пристапи, задачата на проценителот е да даде објаснувања за ова ширење преку анализа на неговите причини. Ако некој од пристапите не бил користен, причината за тоа мора да се објасни.

Координацијата на резултатите добиени со различни методи на применетите пристапи е последната фаза од оценувањето. Овој дел од извештајот се нарекува „Координација“. Во него, проценителот, во наративна форма, го поставува конечниот заклучок за проценетата вредност што е утврдена во Доделбата за вреднување.

Материјалните факти дискутирани и анализирани во извештајот треба да бидат сумирани во овој дел.

Овде проценителот мора да тежи прифатливост на концептот на трошоци(или неколку концепти), т.е. колку е погоден за предметот што се оценува. Клучот за добивање компетентен конечен резултат е темелно преиспитување, доведување во прашање на основните претпоставки, методи, информации и пресметки на секоја применета постапка. При спроведувањето на усогласувањето, проценителот уште еднаш проверува дали користените податоци за пазарот се потврдени во извештајот со повикување на извори на информации.

Конечната вредност на проценетата вредност никогаш не е резултат на просекување, т.е. не може да се добие со собирање на сите проценети вредности добиени со користење на различни пристапи за вреднување и потоа делење на тој збир со бројот на користени пристапи. Просекот на резултатите од различни методи не гарантира правилен заклучок за проценката, бидејќи во овој случај се претпоставува дека при вршењето на проценката, секој пристап дал подеднакво сигурен резултат, што е исклучително ретко во пракса. Тоа е повеќе резултат стручно расудување на проценителотна конечната вредност на проценетата вредност, која ја смета за логична и разумна и која се заснова на примена на различни концепти за вреднување. Се разгледува најпожелна опција за спроведување на постапката за координирање на добиените резултати со цел да се добие конечната вредност на вредноста на претпријатието што се вреднува во согласност со задачата доделена на проценителот. пондериран просечен просек.

Така, „различни методи можат да се користат во процесот на вреднување, но одлуката за релативната важност на вредносните индикатори добиени врз основа на различни методи мора да се утврди со информирана проценка на проценителот, која е формализирана со мерење на трошоците,пресметано со користење на сите применети методи. Одлуката на која проценка на трошоците да се даде поголема тежина и како секој метод треба да се мери во однос на другите е клучот во последната фаза од проценката“.

На идеален (отворен и конкурентен) пазар, сите три класични пристапи треба да доведат до иста вредност. Сепак, повеќето пазари се несовршени; понудата и побарувачката не се во рамнотежа. Можно е потенцијалните корисници да бидат погрешно информирани, а производителите да бидат неефикасни. Поради овие и други причини, овие пристапи може да дадат различни индикатори за вредност, кои проценителот ги споредува меѓу себе во текот на постапката за одобрување.

За да се одреди специфичната тежина (во проценти или фракции од единица) за секој резултат од примената на методот на секој пристап за проценка, неопходно е да се спроведе квантитативна и квалитативна анализа, земајќи ги предвид следните фактори:

• целта на проценката и намената употреба на нејзините резултати;
• видот (стандардот) на применетата вредност (на пример, разумна пазарна вредност или инвестициона вредност);
• природата на сопственичкиот интерес што се вреднува (на пример, ако се вреднува малцински удел во компанија, би било несоодветно да се стави голема тежина на пристапот на имотот);
• квантитетот и квалитетот на податоците што го поддржуваат методот;
• природата на бизнисот и неговите средства;
• ниво на контрола на односниот сопственички удел;
• неговото ниво на ликвидност.

Земајќи ги предвид сите овие фактори овозможува да се измери и на крајот да се донесе конечен заклучок.

Би сакал уште еднаш да нагласам дека деловната вредност наведена како резултат во извештајот е мислење на независен проценители ништо повеќе. Купувачот има целосно право да не се согласува со ова мислење и да понуди своја цена за време на преговорите. Така, цената на трансакцијата може значително да се разликува од вредноста утврдена од проценителот во извештајот. Може да има многу причини за ова: на пример, цената може да зависи од целите со кои се соочува купувачот, неговите субјективни мотивации и карактеристиките на трансакцијата.

На Запад, по правило, проценетата вредност на компанијата малку се разликува од цената на трансакцијата. Во руската реалност, ова несовпаѓање е често повеќе од 30%. Сепак, компетентен и пресметан заклучок од проценител со добра репутација може да стане дополнителен аргумент во преговорите со потенцијалниот купувач.

Значи, целта на усогласувањето на резултатите е да се утврди вредноста на имотот што се вреднува и сопственичките права на него од датумот на проценка преку анализа на карактеристиките на пристапите и методите со кои се направени пресметките. Проблемот на формализирање на постапката за усогласување на резултатите од проценката на пазарната вредност на бизнисот, добиени со користење на различни пристапи, може да се реши и на традиционален начин со користење на експертски метод, и со разгледување на постапката за усогласување како повеќекритериумска одлука- правење проблем.

• Деловно вреднување: учебник / ед. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. P. 376. Меѓутоа, во оригиналниот материјал на семинарите на IBRD подготвен од компанијата Делоит & допир,читаме: „Постојат два основни методи на мерење: математичко мерење; субјективно мерење. Математичко мерење методкористи процентуално пондерирање... Кога субјективно мерењеЦелта е иста како и методот на математичко пондерирање, да се дојде до една проценета вредност, но овој пристап не користи процентуално пондерирање. Заклучокот за евалуација се заснова на анализа на предностите и недостатоците на секој метод, како и на анализа на квантитетот и квалитетот на податоците за поддршка на секој метод. Професионалното искуство и расудувањето на проценителот се во прв план“ (стр. 377). Според нас, методолошки е неточно да се разликуваат овие два методи на мерење - математичко и субјективно - како различни,бидејќи всушност техниката на вагање во двата случаи идентичниа тие, всушност, не се разликуваат едни од други. Не постои фундаментална разлика во формата во која се поставени пондерирачките коефициенти - во проценти или фракции од единица. Важно е само да се контролира дека вкупно даваат или 100% или едно, што не го разбираат сите проценители.
• Види: Исто.

На идеален пазар, сите три пристапи треба да доведат до иста вредност, но во пракса, вредностите добиени со различни методи може значително да се разликуваат (од 5 до 50% или уште повеќе, особено кога се вреднува бизнис). На пример, кога се анализира финансиски нестабилно претпријатие, чиј профит е незначителен (ако има), вредноста добиена врз основа на пристапот на приходи е многу мала, но претпријатието има значителни материјални средства и вредноста добиена со помош на пристапот на трошоците. може да ја надмине претходната вредност за десетици и стотици пати.

Во согласност со законот, освен ако не е поинаку предвидено во договорот за вреднување, конечната вредност на вредноста на предметот за проценка мора да биде изразена во рубли како единечна вредност.

Конечната вредност на објектот за вреднување– вредноста на вредноста на предметот за проценка, добиена како резултат на генерализација на резултатите од пресметките на вредноста на предметот на проценка, оправдана од проценителот, користејќи различни пристапи за вреднување и методи на вреднување.

За да се спојат различните вредности на трошоците добиени со класичните пристапи за вреднување, резултатите се усогласуваат.

Координација на резултатите од оценувањето- ова е добивање конечна проценка на имотот со мерење и споредување на добиените резултати со користење на различни пристапи за проценка.

Како по правило, еден од пристапите се смета за основен, а другите два се неопходни за да се поправат добиените резултати. Ова го зема предвид значењето и применливоста на секој пристап во одредена ситуација. Поради неразвиеноста на пазарот, специфичноста на објектот или недостатокот на достапни информации, се случува некои од пристапите да не можат да се применат во одредена ситуација.

За усогласување на резултатите, неопходно е да се утврдат „тежини“, според кои поединечните претходно добиени вредности ќе ја формираат конечната пазарна вредност на имотот, земајќи ги предвид сите значајни параметри врз основа на стручното мислење на проценителот.

Резултатите добиени со различни пристапи за оценување се усогласуваат со користење на формулата

S IT = S ZP ×K 1 + S DP ×K 2 + S SP ×K 3, (4.3)

Каде Со тоа– вкупните трошоци на вреднувачкиот објект;

С ЗП, С ДП, С СП– вредности утврдени со трошок, приход и споредбени пристапи;

К 1, К 2, К 3– соодветните фактори за пондерирање избрани за секој пристап на оценување.

Во однос на овие коефициенти важи еднаквоста:

K 1 + K 2 + K 3 = 1.

Избраните тежини за секој пристап на оценување се заокружуваат до најблиските 10% (ретко 5%) со цел да се користат овие пондери за усогласување. Заокружувањето е неопходно бидејќи незаокружените тежини му даваат на читателот на извештајот лажен впечаток за точноста на добиениот резултат. Конечниот трошок е само најверојатната цена.

Врз основа на заокружените тежини, договорената вредност на вреднуваниот имот се пресметува со множење на резултатот добиен со користење на секој пристап со заоблената тежина на пристапот пресметана за целите на усогласување на вредностите. Добиената вредност е заокружена.

При договарање, се земаат предвид следниве:

1) комплетноста и веродостојноста на информациите;

2) усогласеност со целта;

3) предности и недостатоци на пристапите во одредена ситуација.

На пример, предностите на методот на дисконтирани парични текови ги земаат предвид очекувањата на администрацијата на претпријатието во однос на идните профити, расходи и капитални инвестиции. Но, ова се само прогнози кои може да се променат во реалноста. Сепак, овој метод го покажува износот што инвеститорот е подготвен да го плати, фокусирајќи се на очекувањата во однос на перформансите на претпријатието, земајќи го предвид бараниот поврат на инвестицијата.

Компаративниот пристап е единствениот што ја зема предвид состојбата на пазарот, тој претставува проценка базирана на реални податоци за цените на акциите и продажбата на слични претпријатија. Нејзиниот главен недостаток е потребата да се прилагоди за затворената природа на компанијата (метод на пазар на капитал). Покрај тоа, секој, дури и малите бизниси, имаат значителни разлики, што бара сложени прилагодувања. Покрај тоа, овој пристап се заснова на ретроспективни информации кои не ги земаат предвид изгледите за развој на претпријатието.

Проценителите обично го оценуваат имотот користејќи ги сите дискутирани методи. Во зависност од целите на оценувањето и достапните информации, секој од трите методи на оценување е применлив во поголема или помала мера и дава повеќе или помалку веродостоен резултат. Овие разлики мора да се земат предвид при комбинирање на заклучоците добиени со овие методи во единствена интегрирана проценка на имотот.

На развиените пазари, блиску до рамнотежата на понудата и побарувачката, сите три вредности на вреднување добиени со различни методи треба да бидат блиску една до друга. На таквите пазари, близината на добиените проценки служи како индиректна потврда за нивната исправност и веродостојност. Но, во услови на неразвиени и/или неурамнотежени пазари на недвижности, кои се типични за модерна Русија, проценките добиени со различни методи може значително да се разликуваат едни од други. Но, како резултат на тоа, треба да се добие унифицирана проценка на објектот.

Последната фаза на евалуација вклучува донесување одлука во врска со несогласувањата во резултатите од трите различни пристапи.

Обично завршувањето на оваа задача вклучува:

Означување на вредноста на објектот пресметана со користење на секој од трите пристапи;

Краток опис на постапката за извршување на пресметките, количината и квалитетот на користените информации, прифатени

претпоставки и ограничувања и нивна усогласеност со типичните пазарни услови;

Утврдување на релативните јаки и слаби страни на секој од пристапите што се користат во однос на даден тип на недвижен имот и кон одреден објект;

Да се ​​процени на оваа основа за тоа колку тежина треба да се даде на исходот од секој користен пристап.

Моделот на договор за резултати се изразува со следнава формула:

C= (C1* K1+ C2 * K2+ С3*К3)/(К1+К2+К3),

СО- крајната вредност на проценката на објектот;

C1- проценка по метод на споредба на продажбата;

C2- проценка по метод на капитализација на приходот;

C3- вреднување со методот на трошоци;

К1; К2 и К3соодветните фактори на тежина

(обично во проценти: Kl+K2+ K3 = 100 ).

Во овој случај посебно внимание се посветува на факторите кои влијаат на определувањето на специфичната тежина на секој метод (пристап).Прикачувањето на тежините или степенот на доверба на секој метод, проценителите го одредуваат врз основа на квантитетот и квалитетот на информациите добиени од овие методи, нивото на ликвидност на објектот и целта на проценката.

Споредба на добиените вредности, исто така, се прави земајќи ги предвид факторите на внатрешно и надворешно влијание врз вредноста на објектот, физичко и функционално влошување на објектот, стандардна цена, видови на трошоци, споредба елемент по елемент на трошоците. , а земајќи го предвид максималното отстапување на нивото на проценка на објектот во согласност со „Стандардот за анализа на релативните вредносни индикатори“ усвоен од IAAO.

Потоа, изборот на конечната вредност на вредноста на објектот може да се изврши на три начини: како аритметичка средна вредност, со математичко мерење и со субјективно мерење на резултатите од оценувањето.

Математичкото мерење на резултатите од оценувањето се состои од доделување одредени тежини (во проценти) на секој резултат од проценката на вредноста на објектот и пресметување на пондерираната просечна вредност, која ќе биде конечната вредност на предметот. Субјективното мерење на резултатите од вреднувањето се состои од интуитивно одмерување на методите за проценка што се користат преку анализа на нивните предности и недостатоци, давање одредени тежини на резултатите од вреднувањето добиени со различни методи и врз основа на тоа избирање на конечната вредност на имотот. Точноста и веродостојноста на резултатот од проценката во овој случај зависи од квалификациите и искуството на стручниот проценител.

Во овој случај, по правило, аритметичката средина од трите резултати од оценувањето не се изведува и еден од нив не се избира како конечен (ова се прифатливи, но ретки посебни случаи на општиот модел за усогласување на проценките со три методи) . Вообичаено, според овој модел, конечната вредност на вреднувањето се избира некаде помеѓу нив.

Општо земено, најдоброто приближување до условите на неурамнотежен пазар е обезбедено со методот на споредба на продажбата, бидејќи информациите што ги користи автоматски го земаат предвид билансот на понудата и побарувачката за предмети слични на предметот што се вреднува, како и целата збир на фактори кои влијаат на нивните пазарни цени. Ако има доволно доверливи информации за неговата примена, а пазарот за купување и продажба е поразвиен од пазарот за изнајмување (на пример, како за пазарот на станови во Москва), тогаш треба да му се даде предност пред другите методи.

За оние типови на објекти каде што преовладува пазарот за изнајмување (на пример, магацини во Москва), и има соодветни информации за изнајмување, но при купување и продажба е ограничено, најголема тежина треба да се даде на методот на капитализација на приходот "(во Во овие два случаи, во отсуство (како во Москва) на развиен пазар на земјиште и со нерамнотежа на побарувачката и понудата на недвижности типични за модерна Русија, препорачливо е да се даде мала тежина на трошоците. метод.

Ако пазарот за овој тип на објекти не е развиен ниту за купување и продажба, ниту за изнајмување, а соодветните информации за пазарот се речиси недостапни, тогаш, од неопходност, методот на трошоци добива голема тежина, а другите два имаат помала тежина. Но, треба да се разбере дека добиената проценка може да не одговара на ефективната побарувачка, а цената на трансакцијата на пазарот може значително да се разликува од онаа добиена со скапиот метод на проценка.

Општо земено, колку е поразвиен пазарот, колку е поголема неговата стабилност и рамнотежа, толку цената на трансакцијата ќе биде поблиска до пазарната вредност на имотот.

Координацијата на резултатите добиени врз основа на различни пристапи и методи е последната фаза во одредувањето на вредноста на имотот што се проценува. Конечниот резултат од проценката може да се претстави во форма на единствена парична вредност или опсегот на најверојатните вредности на вредности, претставени со минималните и максималните вредности.

Во оваа фаза од оценувањето, пред сè, потребно е да се проверат добиените резултати за да се идентификуваат математички и логички грешки кои го зголемуваат степенот на несовпаѓање помеѓу резултатите од приходот, трошоците и компаративните пристапи.

Постапката за договарање на проверени резултати се определува според содржината на задачата за проценка, користените пристапи и методи на оценување, комплетноста и веродостојноста на користените информации и идентификувањето на предностите и недостатоците на користените методи.

Определувачкиот критериум за хиерархијата на секој резултат е способноста да се рефлектираат вистинските намери на потенцијалниот продавач или купувач, квалитетот на информациите врз основа на кои се врши анализата и способноста на секој метод и пристап да ги преземе во предвид флуктуациите на пазарот. пазарни и специфични ценовни карактеристики на објектот, како што се локација, големина, потенцијална профитабилност.

Имајќи го предвид горенаведеното, проценителот ги прифаќа пондерирачките коефициенти на средните резултати добиени врз основа на употребата на различни пристапи. Тежинската вредност на секој пристап може да се пресмета со помош на стручни и математички методи.

Развиени компетенции:

знае

• каква е постапката за усогласување на резултатите од проценката на техничките објекти добиени со користење на методи на различни пристапи (особено, базирани на трошоци и споредбени);
• каков е системот на критериуми за избор на тежински коефициенти;

може да

• оправдајте ги коефициентите избрани за мерење, доволноста на низата податоци што се користат за проценка;
• идентификуваат и анализираат противречности во аналитичките заклучоци врз кои се засноваат одлуките за евалуација;

свој

• методи на стручни проценки;
• користење на методот на хиерархиска анализа за спроведување на постапката за усогласување на резултатите од оценувањето.

Постапката за одобрување како завршна фаза од извештајот за проценка

Последната фаза на проценката е координација на резултатите добиени со различни методи во рамките на користените пристапи. Целта на таквото одобрување е да се добие конечниот вкупен трошок. Конечниот трошок на проценетиот автомобил го претставува стручното, непристрасно и информирано расудување на квалификуван, професионален проценител за еден или друг вид на проценета вредност на проценетиот предмет, евидентирана во задачата за проценка. Во согласност со барањата на Федералната служба за безбедност за извештајот, вредноста на проценетата вредност се дава во форма на единечен износ на рубљата, што ја претставува вредноста на бодот на проценката.

Координација - анализа на алтернативни заклучоци добиени со користење на три различни пристапи на вреднување со цел да се одреди единствена (договорена) вредност на проценетата вредност.

Проценителот не треба едноставно да ги просекува трите вредности. Конечната проценета вредност никогаш не се препознава како резултат на просекот, т.е. не може да се добие со собирање на сите проценети трошоци и потоа делење на оваа сума со бројот на употребени пристапи. Просекот на резултатите од различни методи не гарантира правилен заклучок за проценката, бидејќи во овој случај се претпоставува дека при вршењето на проценката, секој пристап дал подеднакво сигурен резултат, што е исклучително ретко во пракса.

На идеален На (отворен и конкурентен) пазар, сите три класични пристапи треба да доведат до иста вредност. Сепак, повеќето пазари се несовршени; понудата и побарувачката не се во рамнотежа. Можно е потенцијалните корисници да бидат погрешно информирани, а производителите да бидат неефикасни. Поради овие и други причини, овие пристапи може да дадат различни индикатори за вредност, кои проценителот ги споредува меѓу себе во текот на постапката за одобрување.

Проценителот мора да земе предвид дека клиентот, по правило, бара објаснување за причините за неусогласеноста во резултатите и оправданоста на процесот на усогласување. Професионалните проценители во Соединетите Држави сметаат дека ширењето на вредностите на вредностите добиени со користење на различни пристапи е прифатливо за 10%. Ако, по одобрувањето, некој од индикаторите за вредност значително се разликува од другите, тогаш проценителот мора да открие зошто. Ако причината не се должи на математички или други грешки што може да се поправат, тогаш извештајот за проценка треба да укаже на тоа што довело до несовпаѓање и можеби помалку да се потпира на резултатот добиен од овој пристап при усогласувањето.

Се разгледува најпожелна опција за спроведување на постапката за координирање на добиените резултати со цел да се добие конечната вредност на трошокот пондериран просек. Проценителот го мери степенот до кој овој или оној пристап одговара на целта за проценка на предметниот предмет, дали извршените пресметки се поддржани од пазарните податоци и дали тие се во спротивност со нив. При донесувањето на конечниот заклучок тој во поголема мера се потпира на показателот на трошоците што се добива врз основа на пристапот кој е најадекватен за задачата. Одлуката за прашањето на која проценка на трошоците да се даде поголема тежина и како резултатите од еден или друг пристап треба да се мерат во однос на резултатите од другите пристапи е клучна во последната фаза од проценката.

Проценителот мора да докаже дека користениот сет на податоци е доволен за спроведување на проценката од гледна точка на сите учесници на пазарот.

На пресметката на крајната вредност мора да и претходи сеопфатна контрола на постапката за вреднување. Проценителот треба да се увери дека користените информации, аналитички методи, претпоставки и логика на оправдување овозможиле да се добијат соодветни и споредливи резултати за вредноста на машината (опрема, возило). Техниките за анализа мора да одговараат на целта на проценката, видот на утврдениот трошок, методот и фазата на пресметка на трошоците.

Од проценителот се бара да ги идентификува и анализира недоследностите во аналитичките заклучоци врз кои се засноваат одлуките и пресметките за вреднување во различни пристапи за вреднување, со цел да се елиминираат недоследностите. За да се одреди специфичната тежина (во проценти или фракции од единица) за секој резултат од кој било пристап, потребна е квантитативна и квалитативна анализа, земајќи ги предвид следните фактори:

• целта на проценката и планираната употреба на нејзините резултати:
• тип (стандард) на вредност (на пример, разумна пазарна вредност или инвестициска вредност);
• природата на уделот на имотот што се оценува;
• квантитетот и квалитетот на податоците што го поддржуваат пристапот;
• ниво на контрола на односниот сопственички удел;
• неговото ниво на ликвидност.

Земајќи ги предвид сите фактори ви овозможува да измерите и на крајот да извлечете конечен заклучок.

Откако проценителот ќе го процени бизнисот користејќи различни методи од неколку пристапи, тој мора да ги спореди добиените вредности. На совршен пазар, сите три пристапи треба да доведат до иста количина на вредност. Во пракса, вредностите добиени со различни пристапи обично значително се разликуваат. На пример, земете го предвид големото претпријатие кое има значителен износ на основни средства и други материјални средства, но произведува производи со низок профит. Неговата вредност добиена со помош на пристапот на трошоци може да биде неколку пати поголема од вредноста добиена со методите на приходен пристап. Следствено, проценителот е должен да ги усогласи вредностите за да ја одреди конечната вредност на бизнисот.

Вкупните трошоци– ова е вредноста на предметот за вреднување, пресметана со користење на различни пристапи за вреднување и усогласување на резултатите добиени во рамките на примената на различни пристапи за вреднување, оправдани од проценителот. Координацијата на резултатите од оценувањето е задолжителна постапка на процесот на оценување и задолжителен дел од извештајот за оценување. Како што е наведено во FSO-3 „Барања за извештај за проценка“, тој мора да содржи опис на постапката за усогласување на резултатите од проценката и заклучоците добиени врз основа на пресметките извршени за различни пристапи, како и кога се користат различни методи во рамките на рамка на секој пристап, со цел да се одреди конечната вредност на трошокот, или признавање на резултатот од еден од пристапите како конечна вредност на трошокот. Во овој дел од извештајот, проценителот во наративна форма ја објаснува суштината на разликите во вредноста утврдена со различни методи, го оправдува изборот на метод за усогласување на конечната вредност на бизнисот и прави генерализација.

Кога се согласувате, потребно е да се земе предвид значењето и функционалноста на секој пристап во одредена ситуација. Како по правило, при оценувањето на бизнисот, еден од пристапите се смета за основен, а другите два се неопходни за приспособување на добиените резултати. Поради специфичните карактеристики на претпријатието или недостатокот на информации, се случува некои од пристапите да не можат да се применат во пракса.

Конечната вредност на трошокот никогаш не е резултат на математичко просекување, т.е. не се наоѓа со собирање на вредностите на сите проценети трошоци и потоа делење на збирот со бројот на употребени пристапи. Ова би претпоставувало дека секој пристап дава сигурен резултат, што е исклучително ретко. За одредување на крајниот трошок се користи стручното мислење на проценителот, кое најоптимално е формализирано во методот на пондериран просек на просек.

Во принцип, со користење на овој метод, конечниот трошок се одредува со следнава формула:

C it = K d C d + K c C c + K z C z,

C тоа е вкупниот трошок на бизнисот,

C d, C c, C z – вредностите утврдени со користење на приходот, компаративниот и пристапот на трошоците, соодветно,

K d, K s, K z – пондерирани коефициенти избрани за приходот, компаративниот и трошковниот пристап, соодветно. Треба да се запомни дека овие тежини треба да се соберат до еден, или 100%. Повеќето оценувачи ги заокружуваат пресметаните фактори на тежина до најблиските 10%.

За да се одредат коефициентите за пондерирање на секој пристап за проценка, неопходно е да се спроведе квантитативна и квалитативна анализа, земајќи ги предвид следните фактори:

Целта на оценувањето и употребата на нејзините резултати специфична за задачата;

Вид на вредност што се одредува (на пример, пазарна или инвестициска вредност);

Природата на сопственичкиот удел што се оценува (на пример, ако се проценува малцинскиот удел, тогаш на пристапот на трошоците му се дава помала тежина);

Квалитетот и доволноста на информациите во основата на пресметките по секој метод;

Специфики на бизнисот и неговите средства;

Степенот на контрола и степенот на ликвидност на предметниот блок акции.

Имајќи ги предвид сите овие фактори, оценувачот користи неколку методи за да ги одреди факторите за пондерирање за секој пристап. Овие методи вклучуваат:

Математичко или субјективно мерење;

Експертска метода на квалиметрија;

Метод на хиерархиска анализа;

Веројатен метод.

Треба да се напомене дека сите овие методи ја постигнуваат истата цел: да се формализира професионалното мислење на проценителот за степенот на применливост на одреден пристап во постапката за одобрување.

Наједноставен и најчесто користен е методот на математичко или субјективно мерење, кога пондерирачките коефициенти се доделуваат интуитивно од страна на проценителот, врз основа на професионално расудување. Методот на експертска квалиметрија (стручни проценки) вклучува формулирање на истиот субјективен суд со користење на поформализиран редослед на дејства (избор на збир на критериуми за оценување, оценување од експерти за секој критериум, генерализација на резултатите). Методот на хиерархиска анализа го претвора формулирањето на професионално мислење во математичка постапка. Истовремено, проблемот на координација е структуриран во хиерархиска структура со неколку нивоа: цели, критериуми и алтернативи; се прави парна споредба на елементите од секое ниво, се пресметуваат коефициентите на важност на елементите и се пресметува крајната вредност на тежината на секоја алтернатива. Веројатниот метод вклучува употреба на вредности и модели на веројатност за имплементација на решенија за секој од пристапите.

Секој од методите е хеуристичка по природа, без строги научни докази. Сепак, тие нашле широка практична примена во активностите за вреднување поради нивната едноставност и јасност.

Пример за пресметување на вкупните трошоци со помош на методот на субјективно мерење е даден во Табела 1.

Табела 1. Пресметка на крајниот трошок со помош на субјективен метод

Во разгледуваниот пример, разликата помеѓу резултатите од оценувањето за различни пристапи беше доста значајна, 75%. Во нашиот случај, на најмалку сигурен пристап од информациска гледна точка му беше доделен најмал тежински коефициент. Во пракса, кога се усогласуваат значително различните резултати од привремената проценка добиени со различни пристапи, извештајот мора да ја одразува извршената анализа и утврдената причина за несогласувањата. Разликата се смета за значајна ако резултатот добиен со примена на еден пристап е надвор од опсегот на вредност специфициран од проценителот, добиен со примена на друг пристап.

Конечната вредност на бизнисот наведена во извештајот е мислење на независен проценител. Како што покажува практиката, реалните трошоци за продажба на бизнис секогаш се разликуваат од препорачаните (запомнете го „правилото 10-50“). Сепак, мислењето на професионалец, поткрепено со пресметки засновани на стандарди, е моќен аргумент во преговорите помеѓу продавачот и купувачот на бизнисот.

Барања за извештајот за проценка и неговата структура

Општите барања за содржината на извештајот за проценка се утврдени со член 11 од Федералниот закон „За активности за проценка во Руската Федерација“ и ФСО-3 „Барања за извештај за проценка“, одобрен со наредба на Министерството за економски развој на Русија од 20 мај 2015 година N 299.

Извештај за евалуацијае завршен документ кој содржи информации од доказна вредност, составен врз основа на резултатите од постапката за утврдување на вредноста на бизнисот во согласност со законодавството на Руската Федерација за активности за проценка. Составен е на хартија и (или) во форма на електронски документ.

Извештајот за проценка се спроведува во согласност со задачата за проценка и содржи разумно професионално расудување на проценителот во однос на вредноста на предметот за проценка, формулирана врз основа на собраните информации и направените пресметки, земајќи ги предвид претпоставките.

Кога подготвува извештај, проценителот мора да се придржува до следниве принципи:

Извештајот мора да содржи информации од суштинско значење за одредување на вредноста на предметната сопственост;

Информациите дадени во извештајот за проценка мора да бидат потврдени;

Извештајот во хартија мора да биде нумериран страница по страница, врзан, потпишан од проценителот или проценителите кои ја спровеле проценката, а исто така да биде залепен со личен печат на проценителот или проценителите или печат на правното лице со кое проценителот или проценителите склучиле договор. договор за вработување.

Извештајот, составен во форма на електронски документ, мора да биде нумериран страница по страница, потпишан со подобрен квалификуван електронски потпис во согласност со законодавството на Руската Федерација од страна на проценителот или проценителите кои ја спровеле проценката, како и потпис на раководителот на правното лице со кое проценителот или проценителите склучиле договор за вработување.

Извештајот за проценка мора да го наведе датумот на извештајот и неговиот број. Извештајот за проценка мора да ги содржи следните информации:

1) задача за оценување во согласност со барањата на федералните стандарди за проценка;

2) применети стандарди за оценување;

3) претпоставки донесени при оценување на предметот на оценување;

4) информации за нарачателот на проценката и проценителот;

5) информации за сите организации и специјалисти вклучени во оценувањето;

6) главни факти и заклучоци. Главниот дел за факти и заклучоци треба да содржи:

Основа за проценка на проценителот;

Информации кои го идентификуваат предметот на оценување;

Резултати од проценката добиени со користење на различни пристапи;

Конечната вредност на вреднувачкиот објект;

Ограничувања и граници на примена на добиениот финален трошок;

7) опис на вреднуваниот објект со назначување на списокот на документи што ги користи проценителот, податоци за правното лице што се вреднува и книговодствената вредност на вреднуваниот предмет;

8) анализа на пазарот на вреднувачкиот предмет, ценовните фактори, како и надворешните фактори кои влијаат на неговата вредност;

9) опис на процесот на деловно вреднување, вклучително и образложението за изборот на користените пристапи и методи, редоследот на одредување на вредноста во рамките на секој од користените пристапи, како и соодветните пресметки;

10) опис на постапката за договарање на резултатите од оценувањето и заклучоците добиени врз основа на извршените пресметки.

Текстот на извештајот за проценка мора да содржи линкови до извори на информации или копии од користените материјали. Документите обезбедени од клиентот (сертификати, табели, биланси) мора да бидат потпишани од овластено лице и заверени на пропишан начин. Доколку информациите не се слободно достапни кога се објавуваат на веб-страницата или се предмет на промена во иднина, тогаш копии од релевантните материјали мора да се приложат на извештајот за проценка.

Конечната вредност на трошокот може да се прикаже во форма на конкретен број заокружен според математичките правила за заокружување или во форма на интервал на вредности, доколку таквото прикажување е предвидено со закон или задачата за проценка.

Структурата (редоследот на поглавја) на извештајот за проценка не е законски дефинирана, меѓутоа, извештаите за деловна проценка, по правило, малку се разликуваат по редоследот на презентација. Обично извештајот ги вклучува следните делови:

1. Вовед.

2. Резиме (резиме на извештајот, ограничувања и претпоставки).

3. Општа економска анализа.

4. Анализа на индустријата.

5. Анализа на регионот каде што се наоѓа претпријатието.

6. Карактеристики на претпријатието.

7. Прилагодување на известувањето и финансиската анализа.

8. Одредување на вредноста на бизнисот користејќи различни пристапи.

9. Координација на резултатите.

10. Апликации (извори на информации).

Главните задачи што проценителот мора да ги извршува при подготвување на извештај се да обезбеди логика на презентација, употреба на само суштински информации и разбирливост на извештајот за неквалификувани корисници.

Испитување на извештајот за оценување

Испитување на извештајот за оценување- ова се дејствија на експерти од СРО со цел да се провери извештајот потпишан од проценителот за усогласеност со барањата на законодавството на Руската Федерација и стандардите, како и со цел да се потврди пазарната вредност на имотот што се проценува, утврдена од страна на проценителот во извештајот.

Испитувањето на извештаите од оцената е регулирано со член 17.1. Федерален закон „За вреднувачки активности во Руската Федерација“ (променет со Федералниот закон од 06.08.2015 година N 145-FZ) и ФСО-5 „Видови на испитување, постапката за негово спроведување, барања за стручно мислење и постапка за негово одобрување“, одобрена со наредба на Министерството за економски развој на Русија од 07.04.11 бр. 328.

Според FSO, постојат два вида на испитување во зависност од неговиот предмет:

Експертиза за усогласување со законските барањаза активностите за проценка, вклучувајќи ги барањата на Федералниот закон, федералните стандарди за проценка и стандардите и правилата за активностите за проценка (нормативно и методолошко испитување);

Експертиза да се потврди ценатапредмет на оцена, утврден од страна на проценителот во извештајот за проценка, кој вклучува и проверка на извештајот за проценка за усогласеност со законските барања.

Врз основа на испитувањето, тие се класифицираат во три вида:

Испитување на извештајот во случаи утврдени со законодавството на Руската Федерација (задолжително);

Испитување на извештајот во согласност со интерните документи на саморегулаторната организација на проценувачи;

Експертиза врз основа на договор (доброволна или иницијатива).

Доколку испитувањето на извештајот за проценка се врши врз основа на договор, висината на плаќањето за испитување на извештајот за проценка се утврдува со договорот и не може да зависи од заклучокот содржан во вештачењето.

Случаи задолжителноиспитување на извештаите за проценка во согласност со закон:

1. Проценка на имотот на должникот во рамките на стечајната постапка. Според чл. 130 од Федералниот закон од 26 октомври 2002 година бр. 127-ФЗ „За несолвентност (стечај)“, испитувањето на извештајот за проценка на имотот на должникот се врши доколку се исполнети два услова истовремено:

Должникот е унитарно претпријатие или акционерско друштво, чии повеќе од 25% од акциите со право на глас се во државна или општинска сопственост;

Извештајот за проценка беше издаден со негативен заклучок од Федералната агенција за управување со имот.

2. Определување на цена (парична проценка) на имотот на АД. Според чл. 77 од Федералниот закон од 26 декември 1995 година бр. 208-ФЗ „За акционерски друштва“, испитување на извештајот за проценка на имотот за акционерски друштва со државно и општинско учество се врши во присуство на негативен заклучок на Сојузната агенција за управување со имот и вреднувањето се врши заради дополнително пласирање на акции, стекнување на непостојани акции и сл.

3. Откуп од лице кое стекнало повеќе од 95% од акциите на ПЈС, хартии од вредност на ПЈС на барање на ова лице или на сопствениците на преостанатите акции. Според чл. 84.7 и 84.8 од Федералниот закон од 26 декември 1995 година бр. 208-ФЗ „За акционерски друштва“, цената на откуп не може да биде пониска од пазарната вредност утврдена од независен проценител во извештајот за проценка на хартиите од вредност и потврдена од SRO во текот на испитувањето на таквиот извештај за вреднување.

4. Државно катастарско вреднување. Според чл. 24.11 Федерален закон „За вреднувачки активности во Руската Федерација“, испитувањето на извештајот за утврдување на катастарската вредност е вклучено во збирот на дејства извршени за време на државното катастарско вреднување.

5. Оспорување на резултатите од државното катастарско вреднување. Според чл. 24.18 од Федералниот закон „За вреднувачки активности во Руската Федерација“, позитивно стручно мислење во врска со извештајот за утврдување на пазарната вредност на имотот е приложено кон барањето за ревизија на катастарската вредност.

При испитувањето на проценетиот извештај се врши испитување на извршената работа од страна на проценителот. При спроведување на испитување на извештајот за проценка, вештакот не врши повторна оцена. При спроведување на испитување на извештај за проценка, на експертот не му е дозволено да користи информации што станале познати по датумот на оценување.

Испитување на извештај за проценка не може да врши експерт кој го потпишал извештајот за проценка во однос на кој се врши испитувањето или кој е основач, сопственик, акционер, службеник или вработен на правно лице - клиентот. на испитот или сопственикот на предметот на оценување.

Испитување на извештај за проценка, исто така, не може да спроведе експерт ако експертот има имотен интерес во предметот на проценка или ако експертот е тесно поврзан или поврзан со основачот, сопственикот, клиентот на испитувањето или лицето кое го потпишал соодветниот извештај за процена, а исто така и доколку Правното лице – клиент на испитувањето е доверителот или осигурителот на вештакот.

Резултатот од испитувањето на извештајот за оценување е позитивно или негативно стручно мислење.

При спроведување на нормативно и методолошко испитување, позитивното стручно мислење се препознава како заклучок кој содржи заклучок за усогласеноста на извештајот за проценка со барањата на законодавството на Руската Федерација за активностите за проценка, како и стандардите и правилата за активности за проценка.

При спроведување на испитување за да се потврди вредноста на предметот за проценка, позитивното стручно мислење се препознава како стручно мислење кое содржи заклучок со кој се потврдува вредноста на проценетиот предмет што ја утврдил проценителот во извештајот за проценка, вклучително и заклучок за усогласеноста на извештај за проценка со закон.

Негативно стручно мислење е стручно мислење кое содржи заклучок различен од позитивните. Негативното стручно мислење вклучува целосна листа на констатирани прекршоци и нивна оправданост.

Тест прашања за поглавје 4

1. Како и во која фаза од пресметките степенот на контрола влијае на вредноста на претпријатието?

2. За кои организациски облици на деловно работење е полесно да се определи попуст на ликвидноста, а за кои е потешко?

3. Како се зема предвид вредноста на нефункционалните средства при прилагодување на вредноста на бизнисот?

4. Што опфаќа постапката за договарање на трошокот при завршување на порамнувањата?

5. Кои информации треба да бидат вклучени во извештајот за проценка?

6. Кои два вида на испитување на извештаите за проценка, во зависност од неговиот предмет, се предвидени со сегашното законодавство?

7. Во кои случаи се врши испитување на извештаите за проценка?

Литература

Федерални закони

1. Федерален закон од 29 јули 1998 година N 135-ФЗ „За вреднувачки активности во Руската Федерација“.

2. Федерален закон од 1 декември 2007 година N 315-FZ „За саморегулирачки организации“.

Федерални стандарди за проценка

1. „Општи концепти за проценка, пристапи кон проценка и барања за оценување на ФСО N 1)“ од 20.05.15.

2. „Цел на вреднување и видови на вредност (FSO N 2)“ од 20.05.15.

3. „Барања за извештај за проценка (FSO N 3)“ од 20.05.15.

4. „Утврдување на катастарска вредност (ФСО бр. 4)“ од 22.10.10.

5. „Видови на испитување, постапка за негово спроведување, барања за стручно мислење и постапка за негово одобрување (ФСО бр. 5)“ од 04.07.11.

6. „Барања за нивото на знаење на експерт на саморегулаторна организација на проценувачи (ФСО бр. 6)“ од 07.11.11.

7. „Процена на недвижен имот (ФСО бр. 7)“ од 25.09.14.

8. „Деловна проценка (FSO N 8)“ од 01.06.15.

9. „Процена за колатерални цели (ФСО бр. 9) од 01.06.15.

10. „Проценка на трошоците за машини и опрема (ФСО бр. 10) од 01.06.15.

11. „Проценка на нематеријални средства и интелектуална сопственост“ (ФСО бр. 11) од 22.06.15.

Научна и образовна литература

1. Касјаненко Т.Г., Маховикова Г.А. Бизнис вреднување: учебник за ергени. М.: Издавачка куќа Јурајт, 2016 година.

2. Деловно вреднување: учебник / Ед. А.Г. Грјазнова, М.А. Федотова.- 2-ри изд. – М.: Финансии и статистика, 2009 г.

3. Деловно оценување: учебник / В.Е. Есипов и сор., ед. В.Е.Есипова и Г.А. Маховикова - 3-то издание - Санкт Петербург: издавачка куќа Петербург, 2010 година.

4. Варламов А.А., Комаров С.И. Проценка на недвижен имот: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011 г.

5. Проценка на вредноста на бизнисот: учебник и работилница за дипломи и магистерски студии / Е. А. Спиридонова. - М.: Издавачка куќа Јурајт, 2016 година.

6. В. И. Бусов, О. А. Земљански. Проценка на вредноста на претпријатието (бизнис): учебник за академска диплома - 2. изд., ревидиран. и дополнителни - М.: Издавачка куќа Јурајт, 2015 година.

7. Деловно вреднување: учебник / тим од автори; Изменето од М.А. Ескиндарова, М.А. Федотова. - М.: КНОРУС, 2015 година.

8. Деловно оценување: учебник / Л.С. Василиева. - М.: КНОРУС, 2016 година.

9. Косорукова И.В., Секачев С.А., Шуклина М.А.Проценка на вредноста на хартиите од вредност и бизнисот. Тетратка. - М.: Синергија, 2015 година.

10. Чеботарев, Н. Ф. Проценка на вредноста на претпријатието (бизнис): Учебник за ергени / Н. Ф. Чеботарев. - 3-то издание. - М.: Издавачка и трговска корпорација „Дашков и К“, 2014 година.

11. Казакова Н.А. Економска анализа во деловното вреднување и управување со инвестициската атрактивност на компанијата: учебник. - М.: Финансии и статистика, 2015 година.

12. Иванова Е.Н. Проценка на недвижен имот: учебник. - 5-то издание, ревидирана. - М.: КНОРУС, 2016 година.

13. Кузин Н.Ја., Учинина Т.В., Толстих Ју.О. Вреднување на нематеријалните средства и интелектуалната сопственост: учебник. - М.: Инфра-М, 2016 година.

14. Касјаненко Т.Г., Маховикова Г.А. Проценка на трошоците за машини и опрема: Учебник и работилница за академска диплома. - второ издание, - М.: Издавачка куќа Јурајт, 2014 година.

Ресурси на информатичко-телекомуникациската мрежа „Интернет“

1. http://www.ncva.ru - Национален совет за вредносни активности.

2. http://www.appraiser.ru - Билтен за проценител.

3. http://www.estimatica.info - Портал за проценителот.

4. http://www.ocenchik.ru - Оценка со голема буква.

5. http://nwsa.ru - Северозападно здружение на проценувачи.

6. http://sroroo.ru - Руско здружение на проценувачи.

7. http://www.cpa-russia.org - Заедница на професионалци за оценување.

8. http://sroarmo.ru - Здружение на руски мајстори по оценување.

9. http://smao.ru - Саморегулаторно меѓурегионално здружение на проценувачи.

10. http://www.sromso.ru/ - Меѓурегионален сојуз на проценувачи.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - Серуски синдикат на работници на ревизорски, проценувачки, стручни и консултантски организации.

Поглавје 1. Организација на активности за проценка

1.1 Организација на активности за проценка во Руската Федерација

1.2 Регулаторна рамка за активности за вреднување во Руската Федерација и стандарди за вреднување

1.3 Сертификација на проценители

1.4 Правила на етика за проценителите

1.5 Одговорност на проценителот

Тест прашања за поглавје 1

Поглавје 2. Теоретски и практични основи на деловното вреднување

2.1 Суштината на оценувањето, неговите предмети и објекти, целта и целите

2.2 Основа на оценување. Задолжителна проценка.

2.3 Фази на процесот на оценување

2.4 Концептот на трошоците и неговите видови

2.5 Бизнисот како предмет на проценка

2.6 Принципи на деловно вреднување

2.7 Фактори кои влијаат на вредноста на бизнисот

2.8 Проблеми со деловното вреднување во Руската Федерација

2.9 Информативна база за активности за оценување

2.10 Нормализација и усогласување на финансиските извештаи

Тест прашања за поглавје 2

Поглавје 3. Методи на деловно вреднување

3.1 Пристапи и методи во активностите за оценување

3.2 Пристап на доход, метод на дисконтирани парични текови.

3.3 Пристап на доход, метод на капитализација на приходите.

3.4 Земајќи ги предвид ризиците при деловната проценка.

3.5 Компаративен пристап: метод на пазар на капитал или метод на врсничка компанија.

3.6 Компаративен пристап: мултипликатори, нивни типови и употреба.

3.7 Компаративен пристап: метод на трансакција.

3.8 Компаративен пристап: метод на коефициенти на индустријата.

3.9 Пристап на трошоци: метод на нето вредност на средствата

3.10 Пристап на трошоци: метод на спасувачка вредност

3.11 Проценка на недвижен имот

3.12 Евалуација на машини и опрема.

3.13 Вреднување на нематеријалните средства.

Тест прашања за поглавје 3

Поглавје 4 Фаза на финална проценка

4.1 Методи за прилагодување на конечната вредност на бизнисот.

4.2 Договор за резултатите од оценувањето

4.3 Барања за извештајот за проценка и неговата структура

4.4 Испитување на извештајот за оценување

Тест прашања за поглавје 4