Органами управления тсж являются. Органы управления товарищества собственников жилья

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования.

Во-вторых, юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Общее собрание членов ТСЖ1 является высшим органом управления и созывается в порядке, установленным уставом.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего

собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания . В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции

общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более

чем на два года, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 148 ЖК РФ*установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

В обязанности правления входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности1 сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ) .

К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор)1, которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

Для оперативного руководства товариществом предусмотрен более мобильный и менее многочисленный орган управления - правление.

Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

В обязанности правления в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входит:

• 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• 9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

По сути, правление является коллегиальным органом управления, наиболее близким эквивалентом которого является совет директоров хозяйственного общества. Оно избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. При этом количество членов правления законодательно не установлено, впрочем, как и подробный порядок его функционирования. Подразумевается, что подобные вопросы должны находить отражение в уставе конкретного товарищества.

Правление считается исполнительным органом товарищества, оно выбирает из числа своих членов председателя, который обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

При перечислении органов, участвующих в деятельности ТСЖ, нельзя не упомянуть о ревизионной комиссии либо ревизоре ТСЖ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:

• 1) проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• 2) представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• 3) отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Из вышеизложенного видно, что у товариществ достаточно серьезно проработанный механизм управления многоквартирным домом. Кроме того, товарищество имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома.

В частности, товарищество вправе:

• 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в том случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
• 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
• 3) устанавливать на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Кроме того, в соответствии с нормами п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСЖ состоят из:

• 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• 2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• 4) прочих поступлений.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.

Таким образом, ТСЖ при должном подходе может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях. Однако на пути этого существует целый ряд препятствий. Наиболее существенной, по моему мнению, является проблема определения правовой природы денежных средств, поступающих в распоряжение товарищества. В силу того что товарищество не является организацией, ставящей своей целью получение прибыли и распределение ее между своими участниками, денежные средства, поступающие в товарищество в виде целевых взносов от своих членов, стоит рассматривать как целевое финансирование. В то же время доход, который товарищество может получать от сдачи в аренду общего имущества в составе многоквартирного дома, следует рассматривать как доход от предпринимательской деятельности, осуществляемой с целью финансирования основной уставной деятельности товарищества.

Практика создания товариществ собственников жилья в Республике Татарстан

По данным (март 2007года) Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан на сегодняшний день в Республике Татарстан в 75% жилищного фонда многоквартирных домов собственников помещений определились со способом управления домом. Для сравнения, по России этот процент не превышает 15%.

В случаях, где собственниками не выбран способ управления многоквартирным домом, открытый конкурс по выбору управляющей организации, органы местного самоуправления проводят самостоятельно. Дату конкурса назначают органы местного самоуправления. Сегодня по республике дата не определена еще ни в одном районе, городе, поэтому у собственников жилья еще есть время самостоятельно определиться со способом. И до конца года (2008), доля домов, в которых сами собственники выбирали способом управления, может увеличиться до 80-85%.

На сегодняшний день в республике создано 775 ТСЖ (в Казани - 358 ТСЖ) и 366 ЖСК (в Казани - 309 ЖСК).

Опрошенные Intertat. ru (Официальный Портал Правительства Республики Татарстан) собственники жилья практически в один голос признали создание ТСЖ самым привлекательным вариантом управления многоквартирным домом. Хотя проблемы в их создании и функционировании возникают, но они продолжают утверждать, что в доме должен быть хозяин.

Актуальные вопросы деятельности ТСЖ

В чем разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ТСЖ?

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это собрание всех граждан и представителей юридических лиц (организаций, учреждений, предприятий), владеющих на праве собственности помещениями (не только квартирами, но и магазинами, аптеками, барами и другими помещениями), расположенными в данном доме. При этомсобственники помещений могут и не быть членами ТСЖ . Это ваше право, но не обязанность. Не хотите вступать в ТСЖ - никто не заставит вас это сделать помимо вашей воли. Право участвовать в управлении делами дома вы не потеряете, поскольку основные вопросы жизнедеятельности дома решает общее собрание собственников.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принимает решения по наиболее важным вопросам жизни дома:

реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек, зданий, сооружений, строений;

принятие решений о пределах использования земельного участка , на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (например, установка ограждений);

ремонт общего имущества многоквартирного дома ;

передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме (например, сдача в аренду подвала);

выбор способа управления многоквартирным домом (например, создание ТСЖ).

Напоминаем, что решения по первым четырем вопросам принимаются не менее чем 2/3 голосов собственников помещений дома.

Общее собрание ТСЖ – это собрание собственников квартир и помещений дома, которые вступили в члены ТСЖ. Вступить в члены ТСЖ можно проголосовав за создание ТСЖ на общем собрании собственников, если ТСЖ только создается, или подав заявление о вступлении в члены уже существующего в вашем доме ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является органом управления ТСЖ, а не всего дома. Поэтому в общем собрании ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников, могут принимать участие и голосовать только члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения только по тем вопросам, которые отнесены к его компетенции законом (см. таблицу «Функции органов управления ТСЖ») или уставом товарищества. Поэтомупо вопросам, которые затрагивают интересы всех собственников дома, а не только членов ТСЖ, целесообразно проводить общее собрание собственников.

Конечно, эти вопросы можно решить и на общем собрании ТСЖ, но только в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов собственников. Любой собственник имеет право оспорить решение ТСЖ в судебном порядке.

По всем вопросам, по которым для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов собственников, целесообразно оформлять протоколы не от имени общего собрания ТСЖ, а все-таки от имени общего собрания собственников многоквартирного дома. И уведомлять о проведении такого собрания необходимо всех собственников.

Как ТСЖ может распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома?

ТСЖ имеет право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме , в частности, сдавать в аренду или внаем.При этом закон требует соблюдения прав и законных интересов собственников.

Дело в том, что общее имущество принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности . Причем, продать эту долю отдельно от своей квартиры нельзя. Точно также нельзя потребовать выдела своей части чердака, подвала или крыши.

У всех собственников есть право участвовать в определении судьбы общего имущества. Чем больше площадь квартиры, тем больше доля в общем имуществе и тем больше голосов у собственника на общем собрании. К общему имуществу относится следующее:

межквартирные лестничные площадки;

лестницы;

лифты, лифтовые шахты;

коридоры;

технические этажи;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы);

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);

  земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

  иное имущество дома, которое не является частью ни одной из квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Общее собрание ТСЖ вправе принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Для принятия такого решения необходимо 2/3 голосов членов.

Но такое решение ТСЖ будет считаться законным при условии, что оно не нарушает права и законные интересы иных собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ. Их мнение тоже должно учитываться. Поэтому несмотря на то что у ТСЖ есть право самостоятельно решать вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества дома, целесообразно все-таки выносить их на рассмотрение общего собрания собственников.

Решение общего собрания собственников будет основанием для заключения договора аренды или другого договора, регламентирующего передачу части общего имущества в пользование. Подписывать договор от имени товарищества будет председатель ТСЖ. Но составлять договор самостоятельно не стоит. Лучше определить на общем собрании условия договора аренды (объект, сроки, цена) или другого договора, а за его составлением обратиться к юристу. Причем расходы на юридическую помощь могут быть покрыты за счет членских взносов и обязательных платежей. В противном случае можно оказаться в ситуации, когда юристу придется платить уже в суде.

На что живет ТСЖ?

Средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности и субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставления коммунальных услуг и т. п.

Структура обязательных платежей членов ТСЖ и платы за жилье и коммунальные услуги, которую обязаны вносить собственники, не являющиеся членами ТСЖ, примерно одинакова. Все они несут расходы на содержание и ремонт жилого помещения, текущий и капитальный ремонт общего имущества и управление домом. Кроме того, они обязаны оплачивать коммунальные услуги.

Размер обязательных платежей и порядок их внесения устанавливается решением общего собрания членов ТСЖ. Но это решение распространяется только на членов ТСЖ.

Как быть с собственниками – не членами ТСЖ? Отношения между ними и ТСЖ должны регулироваться договорами. В договоре должен быть отражен порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и определения их стоимости (например, содержаться ссылка на тарифы, установленные администрацией города или обслуживающей организацией).

Как быть, если собственник отказывается заключить такой договор с ТСЖ? Заключение договора с ТСЖ – это не право, аобязанность собственника . То есть даже если собственник уклоняется от заключения договора, отказывается вносить платежи за жилищно-коммунальные услуги, ТСЖ вправе взыскать с него свои убытки, связанные с расходованием собственных средств ТСЖ на содержание его доли в общем имуществе и предоставление коммунальных услуг. Это расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг по договорам ТСЖ с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому во избежание судебной тяжбы и риска отнесения на себя не только расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, но и всех судебных расходов ТСЖ (госпошлины, оплаты услуг адвоката и т. п.), проще уж заключить договор с ТСЖ и своевременно вносить платежи за жилье. Или вступить в члены ТСЖ и самому участвовать в определении размера обязательных платежей. Тем более что все льготы и субсидии на оплату жилья в ТСЖ сохраняются .

Другое дело, что уже у самого ТСЖ могут возникнуть проблемы с компенсацией из соответствующего бюджета средств, затраченных на предоставление собственникам этих льгот. Но проблема решается путем своевременного заключения соглашений с органом местного самоуправления, которому эти средства в виде субвенций переводятся из федерального или республиканского бюджета. И муниципалитет обязан перечислять эти средства на счет ТСЖ для покрытия расходов товарищества на предоставление льгот. Если муниципалитет вовремя не перечислит эти средства, то не надо стесняться и необходимо взыскивать их через суд. Этот порядок может измениться, и вместо муниципалитета эту работу будут выполнять органы социальной защиты.

Вступительные взносы, как и обязательные платежи, устанавливаются решением общего собрания ТСЖ. Вступительные взносы – плата, взимаемая при вступлении в ТСЖ новых членов. Расходование вступительных взносов производится в соответствии с уставом ТСЖ. Кроме вступительных, общим собранием ТСЖ могут устанавливаться и иные взносы (регулярные членские взносы, целевые взносы и т. п.) в соответствии с уставом. Общим собранием может быть принято решение и не устанавливать вступительные и иные взносы.

ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью. Эта деятельность не должна быть коммерческой, а может осуществляться только для достижения уставных целей товарищества. Так, ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме (например, ремонтировать квартиры жильцов), т. е. принять на себя функции обслуживающей организации или управляющей компании. ТСЖ даже может строить дополнительные помещения в доме и другие объекты общего имущества. Ну и, конечно же, источником доходов ТСЖ могут стать поступления от аренды части общего имущества в многоквартирном доме. Как решать вопросы аренды и распоряжения общим имуществом - уже сказано ранее.

Доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются на другие цели, предусмотренные уставом. Например, за счет этих доходов ТСЖ может построить детскую площадку (или места для отдыха взрослых), автостоянку, огородить территорию красивым забором, установить домофон или отремонтировать водопровод в одном из подъездов. Как расходовать эти деньги – вы решаете сами, на общем собрании членов ТСЖ. Но строго в рамках устава!

Как вступить в ТСЖ?

Членами ТСЖ становятся граждане и организации, которым на праве собственности принадлежат жилые и/или нежилые помещения в многоквартирном доме и которые на общем собрании собственников проголосовали за создание ТСЖ. Членство в ТСЖ возникает с момента регистрации товарищества в качестве юридического лица.

А если в доме ТСЖ уже существует, то вам необходимо подать в правление товарищества письменное заявление о вступлении в члены ТСЖ и уплатить вступительный взнос, если таковой установлен общим собранием.

Выйти из ТСЖ тоже несложно. Достаточно подать заявление о выходе из ТСЖ в правление. В случае прекращения прав собственности на квартиру (помещение) в доме членство в ТСЖ прекращается автоматически. Кроме того, устав ТСЖ может предусматривать случаи принудительного прекращения членства в ТСЖ (исключения за неправомерные действия, нарушение обязанностей по внесению платежей и взносов и т. п.).

Заключение

Итак, ТСЖ – это не просто способ управления домом, а особая организационно-правовая форма хозяйственной деятельности, которая позволяет решать общие проблемы дома и получать при этом доходы от этой деятельности. ТСЖ, как и любая организация, способно зарабатывать деньги, которые вместе с нашими взносами направляются на содержание дома, ремонт общего имущества, обустройство территории. Таким образом, ТСЖ способно обеспечить сохранность и приумножение нашего капитала – квартиры и создать благоприятные условия проживания в доме.

Примечание:

При подготовке части 1 использована брошюра «Что такое ТСЖ» КРОО

«Центр развития информационного общества Карелии «ИНСО», которая автором рецензировалась, им же и написано введение в этой брошюре, а также внесено ряд поправок в текст этой брошюры.

Приложение 1

Примерный устав ТСЖ

УТВЕРЖДЕН

Решением общего собрания членов

Товарищества собственников жилья

"_____________________________"

(Протокол от № _______)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящее время правовое положение ТСЖ закреплено в разд. VI ЖК РФ. Некоммерческий характер такой организации проявляется в том, что ТСЖ не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Основными целями создания ТСЖ являются:

1) совместное управление недвижимым имуществом в многоквартирном доме;

2) обеспечение эксплуатации недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Стоит заметить, что ТСЖ может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только посредством передачи его в пользование. Отчуждение общего имущества не допускается.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью (обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом помещений в многоквартирном доме, передачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и т. д.). При этом доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды.

ТСЖ, как правило, создается на неопределенный срок. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Число членов ТСЖ, создающих товарищество, должно превышать половину от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Наряду с гражданами в состав ТСЖ могут входить и юридические лица.

Для возникновения членства в ТСЖ собственник помещения в многоквартирном доме подает заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Как правило, порядок вступления в члены товарищества определяется в уставе ТСЖ, там же и закрепляется, к компетенции какого органа относится прием новых членов. Новые собственники помещений в доме, в котором создано ТСЖ, имеют право стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Устав ТСЖ не может содержать каких-либо ограничений на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Однако в уставе может быть закреплено право членов товарищества исключать из товарищества за определенные действия (в частности, за систематическую неуплату обязательных взносов и платежей, причинение ущерба общему имуществу дома и т. д.).

Статус юридического лица ТСЖ приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации;

2) решение о создании ТСЖ, которое принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При этом решение о создании ТСЖ может быть представлено в виде протокола, договора или иного документа. Отсутствие в протоколе указания о создании товарищества не может являться основанием для отказа в регистрации, если из его содержания и утвержденной повестки следует, что собрание проведено, товарищество создано;

3) устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

4) документ об уплате государственной пошлины.

Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.

Необходимо учитывать, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко зданий, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками, расположенных на одном земельном участке. Кроме того, два ТСЖ и более могут создать объединение товариществ собственников жилья (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, председатель правления и ревизионная комиссия (ревизор).

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества. Оно наделяется следующими полномочиями:

1) внесение изменений в устав ТСЖ;

2) решение вопросов, связанных с реорганизацией и ликвидацией товарищества;

3) избрание правления и ревизора;

4) определение размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

5) образование резервного фонда ТСЖ, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) решение вопросов о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

9) рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

10) принятие правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, которые занимаются обслуживанием многоквартирного дома;

11) установление размера вознаграждения членов правления и т. д.

Для проведения общего собрания лицо, по инициативе которого оно созывается, направляет всем членам товарищества письменное уведомление. Такое уведомление должно быть направлено не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Уведомление должно содержать следующие сведения:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;

2) место и время проведения собрания;

3) вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании (повестка дня).

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения, только если на нем присутствуют более половины членов товарищества либо их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества либо его заместитель, а при их отсутствии - один из членов правления.

Председатель правления избирается на срок, установленный уставом товарищества. Основной задачей председателя является обеспечение выполнения решений правления. Для этого он имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.

Председатель правления полномочен действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием. Кроме того, он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества.

Непосредственное руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление, правомочное принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Оно является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, предусмотренный в уставе, но данный срок не может быть более двух лет.

К обязанностям правления относятся:

1) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

2) составление смет доходов и расходов;

3) предоставление отчетов о финансовой деятельности товарищества общему собранию для утверждения;

4) управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им;

5) наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;

6) ведение списка членов товарищества;

7) делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность товарищества;

8) избрание из своего состава председателя товарищества;

9) распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества и т. д.

Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием на срок, не превышающий двух лет.

Полномочия комиссии состоят в следующем:

1) в проведении ревизии финансовой деятельности ТСЖ;

2) в представлении общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и т. д.

ТСЖ на праве собственности может принадлежать как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома.

Для выполнения возложенных задач ТСЖ имеет определенные средства, которые складываются из обязательных платежей, вступительных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, прочих поступлений.

Необходимо учитывать, что ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Однако обязательные платежи членов товарищества за коммунальные услуги, газово-аварийное обслуживание должны включаться в состав доходов.

Выступая в качестве участника гражданского оборота, ТСЖ наделяется комплексом прав и обязанностей, в частности:

1) правом заключать в интересах членов ТСЖ различные договоры (управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и т. д.);

2) правом определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;

3) правом определять размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности и иные права.

Кроме того, ТСЖ вправе надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме при условии, что это не нарушает прав и законных интересов собственников. Законодательством на ТСЖ возложены следующие обязанности:

1) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества. Необходимо учитывать, что при заключении договоров ТСЖ действует не как хозяйствующий субъект с самостоятельными экономическими интересами, в связи с чем обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги, не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами, поэтому при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц;

2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

3) обеспечение исполнения членами ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;

4) представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. Решение о создании ТСЖ в таком доме и порядок регистрации ТСЖ такие же, как и при создании ТСЖ в общем порядке.

Поскольку ТСЖ является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. В связи с этим члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Члены ТСЖ вправе преобразовать товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Решение о реорганизации ТСЖ принимается высшим органом управления товарищества - общим собранием членов товарищества.

В случае избрания собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. Это связано с тем, что к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ. Необходимо учитывать, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, поэтому согласия иных членов ТСЖ на это не требуется.

ТСЖ может быть ликвидировано:

1) по решению лиц, его создавших, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;

2) по судебному решению (например, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер);

3) вследствие признания ТСЖ несостоятельным (банкротом).

Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем половиной от общего числа голосов собственников помещений.

Ликвидация ТСЖ влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества либо с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Комментарий к Ст. 144 ЖК РФ

1. С учетом п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Это означает, что в вопросах формирования и выражения воли товарищества мы имеем дело с волей и действиями его органов, выступающих от имени товарищества. Именно органы товарищества формируют и выражают волю товарищества и именно посредством совершаемых ими действий товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности. Действия органов товарищества рассматриваются как действия самого товарищества. При отсутствии сформированных органов товарищество будет «мертвым» субъектом права, не способным на осуществление какой-либо деятельности.

Органы товарищества являются обязательным элементом внутренней структуры управления товарищества, который характерен для любого юридического лица. В частности, управленческие решения в товариществе собственников жилья принимаются по воле лиц, входящих в состав органов управления товарищества, и в итоге считаются решениями самого товарищества. При этом органы управления товарищества собственников жилья осуществляют не только принятие решений, но и текущее ведение дел, связанных с реализацией возможностей владения, пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом товарищества.

В целом можно выделить следующие основные признаки, присущие органу управления товарищества собственников жилья:

— это организационно оформленный структурный элемент товарищества, представленный несколькими членами товарищества либо всеми членами такового;

— он образуется в соответствии с порядком, определенным ЖК РФ и уставом товарищества;

— он обладает определенными полномочиями, реализация которых осуществляется в пределах его собственной компетенции.

При этом следует обратить внимание на то, что органы товарищества собственников жилья формируются особым образом — только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, что управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно — через органы товарищества.

2. Комментируемая статья к органам управления товарищества собственников жилья относит:

— общее собрание членов товарищества;

— правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются коллегиальными органами, первый из которых состоит из всех членов товарищества, второй — из определенного, более ограниченного числа членов товарищества. Данные органы по отношению друг к другу функционируют согласно определенной иерархии, поскольку правление товарищества не только избирается общим собранием членов товарищества, но и в своей деятельности подотчетно ему. Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества, а правление товарищества — исполнительным органом управления товарищества.
———————————
Д.И. Мейер относительно коллегиальности органов управления юридического лица отмечал, что «большей частью несколько физических лиц составляют орган юридического лица». При этом он также обращал внимание на то, что «орган юридического лица — совокупности лиц физических — может быть составлен или таким образом, что несколько физических лиц составляют орган юридического лица, или все лица, входящие в состав юридического лица, в совокупности составляют его орган» (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 127).

По существу, задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к формированию воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица, к определению концептуальных подходов в решении наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. К примеру, общее собрание членов товарищества утверждает годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также решения по вопросам, связанным с внесением изменений в устав товарищества, избранием правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, установлением размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образованием специальных фондов товарищества, определением направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК).

Правление товарищества как его исполнительный орган обеспечивает оперативное управление текущей деятельностью товарищества и непосредственно реализует волю последнего как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, при ведении дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. организует выполнение таких решений. При этом правление товарищества обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или к компетенции общего собрания членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 147 и 148 ЖК).